Vady nemovitosti: zjevné, skryté, faktické a právní

Při koupi nebo prodeji nemovitosti se často řeší cena, lokalita nebo stav domu. Méně už se mluví o tom, že každá nemovitost může mít také určité vady. Ty přitom mohou zásadně ovlivnit hodnotu nemovitosti i budoucí náklady jejího majitele. V realitní praxi se vady obvykle dělí podle dvou základních hledisek.

Prvním je rozdělení na vady zjevné a skryté.

Zjevná vada je taková, které si lze všimnout už při běžné prohlídce. Může jít například o prasklou omítku, opotřebovaná okna nebo podlahu, která má už svá nejlepší léta za sebou. Tyto nedostatky jsou viditelné a kupující je může při prohlídce poměrně snadno odhalit.

Naopak skryté vady při první prohlídce zpravidla patrné nejsou. Mohou se projevit až po určité době užívání. Typickým příkladem je zatékání do střechy, nedostatečná izolace, problémy s elektroinstalací nebo vlhkost ve zdivu. Právě skryté vady bývají při prodeji nemovitostí častým tématem, protože kupující o nich při podpisu kupní smlouvy nemusí vědět.

Druhým způsobem dělení vad je rozlišení na vady faktické a právní.

Faktická vada se týká fyzického stavu samotné nemovitosti. Patří sem například vlhkost, křivá podlaha, prasklé zdivo, technické závady nebo jiné stavební nedostatky.

Právní vada naopak nesouvisí se stavebním stavem domu nebo bytu, ale s právním stavem nemovitosti. Může jít například o věcné břemeno, zástavní právo nebo nájemní vztah, který je s nemovitostí spojen a pokračuje i po jejím prodeji. Takové omezení může novému majiteli výrazně zasahovat do způsobu užívání nemovitosti.

Při koupi nemovitosti je proto důležité zaměřit se nejen na to, co je na první pohled vidět, ale také na technický a právní stav celé nemovitosti. Některé problémy totiž mohou být skryté ve zdech domu, jiné zase v dokumentech a zápisech v katastru.

Reality totiž nejsou jen o hezkých fotografiích v inzerátu. Především jsou o správných a úplných informacích, které pomohou kupujícím i prodávajícím předejít nepříjemným překvapením.